LTV, DTI, DSR은 주택담보대출을 받을 때 중요한 지표들입니다. 이들은 대출금액과 대출자의 소득, 부채 등을 비교하여 대출 가능 여부와 한도를 결정합니다. 이 글에서는 LTV, DTI, DSR의 정의와 계산 방법, 그리고 상호 관계에 대해 쉽게 설명해 드리겠습니다.
목차
LTV란?
LTV(Loan-to-Value Ratio)는 주택담보대출의 담보가치 대비 대출금 비율을 나타냅니다. 예를 들어, 주택의 가치가 1억 원이고 주택담보대출이 6천만 원인 경우 LTV는 60%입니다. LTV가 낮을수록 담보가치에 비해 대출금이 적다는 의미이므로, 은행 입장에서는 대출 위험이 낮아집니다. 따라서 LTV가 낮은 대출자에게는 더 낮은 금리를 적용하거나 더 많은 금액을 대출해 줄 수 있습니다.
반대로 LTV가 높으면 담보가치에 비해 대출금이 많다는 의미이므로, 은행 입장에서는 대출 위험이 높아집니다. 따라서 LTV가 높은 대출자에게는 더 높은 금리를 적용하거나 더 적은 금액을 대출해 줄 수 있습니다.
LTV를 계산하는 방법
LTV = (대출금 + 선순위채권 + 임차보증금) / 담보가치 여기서 선순위채권은 해당 대출 이전에 같은 담보로 받은 대출 잔액을 말하며, 임차보증금 등은 전월세 보증금, 소액보증금 최우선변제금액 등을 포함합니다.
담보가치는 국민은행 주택가격을 기준으로 합니다. 예를 들어, 국민은행 주택가격이 5억 원인 주택을 담보로 하여 2억 원의 대출을 받으려고 합니다. 이때 선순위채권이 5천만 원이고 임차보증금이 1억 원이라면 LTV는 다음과 같이 계산됩니다. LTV = (2억 + 5천만 + 1억) / 5억 = 65%
DTI란?
DTI(Debt-to-Income Ratio)는 주택담보대출의 월상환액 대비 월소득 비율을 나타냅니다. 예를 들어, 월소득이 300만 원이고 주택담보대출의 월상환액이 150만 원인 경우 DTI는 50%입니다. DTI가 낮을수록 월소득에 비해 월상환액이 적다는 의미이므로, 대출자 입장에서는 상환 부담이 낮아집니다. 따라서 DTI가 낮은 대출자에게는 더 많은 금액을 대출해 줄 수 있습니다.
반대로 DTI가 높으면 월소득에 비해 월상환액이 많다는 의미이므로, 대출자 입장에서는 상환 부담이 높아집니다. 따라서 DTI가 높은 대출자에게는 더 적은 금액을 대출해 줄 수 있습니다.
DTI를 계산하는 방법
DTI = (주택담보대출 월상환액 + 기타 부채 월상환액) / 월소득 여기서 주택담보대출 월상환액은 대출금, 대출기간, 대출금리 등에 따라 달라지며, 기타 부채 월상환액은 신용카드, 적금대출, 학자금대출 등의 월상환액을 말합니다. 월소득은 근로소득, 사업소득, 재산소득 등을 포함합니다.
예를 들어, 월소득이 300만 원이고 주택담보대출의 월상환액이 150만 원이라고 가정합시다. 이때 기타 부채의 월상환액이 50만 원이라면 DTI는 다음과 같이 계산됩니다. DTI = (150만 + 50만) / 300만 = 66.7%
DSR란?
DSR(Debt-Service Ratio)는 주택담보대출의 연상환액 대비 연소득 비율을 나타냅니다. 예를 들어, 연소득이 3천6백만 원이고 주택담보대출의 연상환액이 1천8백만 원인 경우 DSR은 50%입니다. DSR은 DTI와 비슷한 개념이지만, 연간으로 계산하는 점이 다릅니다. DSR도 DTI와 마찬가지로 낮을수록 상환 부담이 낮고 높을수록 상환 부담이 높다는 의미입니다.
DSR을 계산하는 방법
DSR = (주택담보대출 연상환액 + 기타 부채 연상환액) / 연소득 여기서 주택담보대출 연상환액은 대출금, 대출기간, 대출금리 등에 따라 달라지며, 기타 부채 연상환액은 신용카드, 적금대출, 학자금대출 등의 연상환액을 말합니다. 연소득은 근로소득, 사업소득, 재산소득 등을 포함합니다.
예를 들어, 연소득이 3천6백만 원이고 주택담보대출의 연상환액이 1천8백만 원이라고 가정합시다. 이때 기타 부채의 연상환액이 6백만 원이라면 DSR은 다음과 같이 계산됩니다. DSR = (1천8백만 + 6백만) / 3천6백만 = 66.7%
LTV, DTI, DSR의 상관관계
LTV, DTI, DSR은 모두 주택담보대출의 한도와 금리에 영향을 미치는 지표들입니다. 일반적으로 LTV가 높거나 DTI나 DSR이 높으면 대출 한도가 낮아지고 금리가 높아집니다. 반대로 LTV가 낮거나 DTI나 DSR이 낮으면 대출 한도가 높아지고 금리가 낮아집니다. 따라서 대출자는 LTV와 DTI, DSR을 적절하게 조절하여 자신에게 유리한 대출 조건을 찾아야 합니다. LTV와 DTI, DSR은 서로 상호 영향을 주는 관계입니다.
예를 들어, LTV를 낮추기 위해 대출금을 줄이면 DTI나 DSR도 낮아집니다. 반대로 DTI나 DSR을 낮추기 위해 월상환액이나 연상환액을 줄이면 LTV도 낮아집니다. 하지만 LTV와 DTI, DSR을 모두 낮추는 것은 쉽지 않습니다. 대출금을 줄이면 담보가치에 비해 대출금이 적어지므로 LTV가 낮아지지만, 대출금리가 높아지므로 월상환액이나 연상환액이 늘어나게 됩니다. 따라서 DTI나 DSR은 오히려 높아질 수 있습니다.
반대로 대출금리를 낮추면 월상환액이나 연상환액이 줄어들므로 DTI나 DSR이 낮아지지만, 대출금이 늘어나므로 LTV가 높아질 수 있습니다. 따라서 대출자는 자신의 소득과 부채 상황에 맞춰 LTV와 DTI, DSR을 균형있게 조절해야 합니다. 예를 들어, 소득이 높고 부채가 적은 대출자는 LTV를 높여서 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다. 반대로 소득이 낮고 부채가 많은 대출자는 DTI나 DSR을 낮춰서 상환 부담을 줄일 수 있습니다.